22日,，福州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《福州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福州市老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》,。

原文如下：

各縣（市）區(qū)政府,、市直有關(guān)部門：

《福州市老舊小區(qū)改造實(shí)施方案（2021—2025年）》已經(jīng)市政府2021年第13次常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施,。

福州市人民政府辦公廳

2021年6月17日

福州市老舊小區(qū)改造實(shí)施方案

（2021—2025年）

為了進(jìn)一步提升老舊小區(qū)改造水平,，改善城市人居環(huán)境，增強(qiáng)群眾的獲得感,、幸福感和滿意度,，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）和《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福建省老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的通知》（閩政辦〔2020〕43號(hào)）精神，針對(duì)“十四五”期間繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作,，結(jié)合福州實(shí)際,，制定本方案。

一,、總體要求

（一）指導(dǎo)思想,。按照“先民生后提升、先地下后地上,、先功能后景觀”的原則,，重點(diǎn)解決老舊小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、防災(zāi)防疫功能不健全,、公共服務(wù)缺失等群眾反映強(qiáng)烈的突出問題,，以及城區(qū)河道兩岸50米內(nèi)第一排住宅小區(qū)的污水管網(wǎng)問題。整合相鄰相近較小規(guī)模,、零星分散的小區(qū),，成街區(qū)、成片區(qū)推進(jìn)改造,，補(bǔ)齊片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施,，各類設(shè)施和空間盡可能改造成為居民生活綜合服務(wù)設(shè)施，打造“5—15分鐘生活圈”,，推進(jìn)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化,。

（二）工作目標(biāo)。按照“成片連片,，分步實(shí)施”的原則,，編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃，建立儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù),，每年滾動(dòng)推進(jìn)實(shí)施,。“十四五”期間全市計(jì)劃改造老舊小區(qū)1000個(gè)以上,，重點(diǎn)以2000年底前建成的小區(qū)為主,，利用三年時(shí)間完成改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，兩年時(shí)間完成改造2000年底前建成的已改造但未實(shí)現(xiàn)雨污分流的老舊小區(qū),。2021年計(jì)劃實(shí)施改造458個(gè)老舊小區(qū),，其中：綜合改造198個(gè)小區(qū),，雨污分流改造260個(gè)小區(qū)。

二,、工作原則

（一）以人為本,，共同締造。堅(jiān)持以人民為中心的理念,，由業(yè)主決定“改不改”“改什么”“怎么改”,；發(fā)揮業(yè)主作用，整合各方資源,，發(fā)動(dòng)社會(huì)各方共同參與,，做到共謀、共建,、共管,、共評(píng)、共享,。

（二）政府引導(dǎo),，市場(chǎng)運(yùn)作。在不新增政府隱性債務(wù)的前提下,，通過制定政策,、優(yōu)化規(guī)劃、統(tǒng)籌資源,，引入社會(huì)資本投資建設(shè),、管理、運(yùn)營(yíng),，努力挖掘小區(qū)內(nèi)外閑置資產(chǎn)資源,，合理導(dǎo)入社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),，構(gòu)建覆蓋項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)投入的資產(chǎn)和現(xiàn)金流,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自我平衡和區(qū)域平衡。

（三）市級(jí)統(tǒng)籌,，區(qū)級(jí)負(fù)責(zé),。堅(jiān)持市區(qū)分級(jí)、屬地負(fù)責(zé),，由市級(jí)層面牽頭統(tǒng)籌協(xié)調(diào),，制定改造思路、方案,、政策,、標(biāo)準(zhǔn)，組織項(xiàng)目申報(bào)等工作,；各縣（市）區(qū)作為實(shí)施主體,具體負(fù)責(zé)摸底調(diào)查,、宣傳發(fā)動(dòng)、審批監(jiān)管、招商引資,、招投標(biāo),、組織實(shí)施等工作。

（四）完善功能,，建管并重,。綜合考慮現(xiàn)實(shí)需求及財(cái)政承受能力，合理確定改造內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模,，重點(diǎn)解決基本功能缺失問題，不搞大拆大建,。加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理,，科學(xué)合理控制成本，嚴(yán)格質(zhì)量安全監(jiān)督,。同步引導(dǎo)居民依法自行管理或選聘委托物業(yè)服務(wù)人承接小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)效管理全覆蓋，鞏固維護(hù)改造成果,。

（五）分年實(shí)施,，穩(wěn)步推進(jìn)。按照“整體規(guī)劃,、分年實(shí)施,、穩(wěn)步推進(jìn)”的思路，由各縣（市）區(qū)摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù),，建立“十四五”項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù),。通過區(qū)分輕重緩急編制五年內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃，五年內(nèi)基本改造到位,。

（六）因地制宜,，彰顯特色。將地理位置相鄰,、小區(qū)類型相近,、產(chǎn)業(yè)配套相關(guān)、文化脈絡(luò)相連的小區(qū)進(jìn)行整合,，成街區(qū),、成片區(qū)推進(jìn)改造，在改造中保護(hù)和利用好歷史文化街區(qū)和特色景觀,，打造主題鮮明,、功能完整的特色片區(qū)。

三,、改造范圍

列入改造范圍的小區(qū),，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

（一）原則上屬于2000年底前建成的老舊小區(qū)或2000年底之后建成但其公共配套設(shè)施老化,、破損嚴(yán)重、環(huán)境差,、影響居民正常生活的小區(qū),；

（二）未列入我市今后五年舊改、危舊房改造計(jì)劃的小區(qū),。

四,、改造內(nèi)容

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容包括綜合改造提升和物業(yè)長(zhǎng)效管理。相鄰相近較小規(guī)模,、零星分散的小區(qū),，應(yīng)當(dāng)整合統(tǒng)一納入改造規(guī)劃，成街區(qū),、成片區(qū)推進(jìn)改造,。

（一）綜合改造提升。結(jié)合所在地街鎮(zhèn),、社區(qū)的規(guī)劃布局與建設(shè)任務(wù),，將完善基本生活和公共服務(wù)功能、修補(bǔ)市政基礎(chǔ)設(shè)施,、改善公共空間環(huán)境規(guī)劃等目標(biāo)分解和引導(dǎo)到具體的綜合改造項(xiàng)目中實(shí)施,。綜合改造提升項(xiàng)目性質(zhì)分為基礎(chǔ)版、提升版和示范版,，具體細(xì)化成必選類14項(xiàng)和自選類11項(xiàng),。

基礎(chǔ)版：為必須改造整治的內(nèi)容，重點(diǎn)解決居民生活基本問題,，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施,，排憂解難，雪中送炭,。主要包括小區(qū)內(nèi)供排水,、供電、供氣設(shè)施改造,，雨污水管網(wǎng)改造疏通,，弱電管線規(guī)整,，破損路面整修,，小區(qū)一層以下景觀整治、店牌店招整治,，改善老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差及管理機(jī)制不健全等問題,。

提升版：在完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)完善小區(qū)管理及配套服務(wù),，改善居住品質(zhì),，體現(xiàn)城市提升導(dǎo)向,，因地制宜。主要包括小區(qū)內(nèi)綠化改造提升,，適老化改造,，在小區(qū)出入口或適當(dāng)區(qū)域設(shè)置快遞或外賣存放用房，鼓勵(lì)有條件的老舊小區(qū)加裝電梯,、增設(shè)停車設(shè)施,、拆墻透綠等，并適當(dāng)通過拆舊,、拆違等形式,，提升宜居環(huán)境。

示范版：在提升版改造整治的基礎(chǔ)上,，重點(diǎn)完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施,，優(yōu)化資源配置，提升小區(qū)智能設(shè)備和硬件系統(tǒng),，推動(dòng)完善社區(qū)治理,。主要包括實(shí)施強(qiáng)電纜化下地，提升小區(qū)智能化等軟件建設(shè),，打造智慧小區(qū),，完善基層黨建建設(shè)，配置社區(qū)服務(wù)設(shè)施,、文化體育設(shè)施,、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)“六有五達(dá)標(biāo)三完善”,。

根據(jù)不同小區(qū)的差異及自身?xiàng)l件,，鼓勵(lì)合理利用資源優(yōu)勢(shì)，推廣特色服務(wù),，打造小區(qū)亮點(diǎn),。

（二）物業(yè)長(zhǎng)效管理。因地制宜確定管理模式,、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),，以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具備市場(chǎng)化管理?xiàng)l件的,，所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會(huì)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì),，由業(yè)主大會(huì)依法選聘委托物業(yè)服務(wù)人，實(shí)施專業(yè)化服務(wù),。不具備引入物業(yè)服務(wù)人條件的,，由所在街（鎮(zhèn)）成立準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心，由業(yè)主依法表決后,，委派保潔,、保安等人員,，實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)化管理。同時(shí)也可充分調(diào)動(dòng)業(yè)主自我管理,、自我服務(wù)的積極性,，依法自行管理。

五,、改造程序

（一）宣傳發(fā)動(dòng),。通過報(bào)紙、廣播,、電視及網(wǎng)絡(luò),、微信等載體廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的政策常識(shí)和“共同締造”的基本理念，組織專人深入老舊小區(qū)宣講改造政策,、內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)、程序,、權(quán)利,、義務(wù)，引導(dǎo)和動(dòng)員居民積極支持和參與,。

（二）摸清底數(shù),。由各縣（市）區(qū)負(fù)責(zé)按照“2000年底前建成”的原則，摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù),，建立“十四五”項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù),，編制五年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃。

（三）自愿申報(bào),。在五年老舊小區(qū)改造規(guī)劃的基礎(chǔ)上,，由各縣（市）區(qū)認(rèn)真勘察、廣泛征求小區(qū)業(yè)主的意見,，組織專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意改造后，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主依法表決確定的小區(qū)業(yè)主代表向所在街（鎮(zhèn)）和村（居）委民委員會(huì)自愿申報(bào)改造,承諾自愿支持小區(qū)改造,、接受物業(yè)長(zhǎng)效管理,、繳納物業(yè)費(fèi)、拆除違章建筑,并就小區(qū)內(nèi)公共資源利用等達(dá)成一致意向,。

（四）制定方案,。由經(jīng)招投標(biāo)確定的設(shè)計(jì)單位根據(jù)《福州市老舊小區(qū)改造導(dǎo)則》及小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合居民改造意愿,，擬定包括片區(qū)規(guī)劃,、資金籌措、招商引資等具體內(nèi)容的改造方案,。

（五）小區(qū)公示,。改造方案由業(yè)主依法表決通過后，在擬改造小區(qū)內(nèi)公示不少于5個(gè)工作日,。公示期滿后,，由所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會(huì)收集業(yè)主意見和建議，反饋屬地老舊小區(qū)改造主管部門,。由屬地老舊小區(qū)改造主管部門對(duì)改造方案進(jìn)行把關(guān)修改完善,，修改后的改造方案應(yīng)再次公示不少于5個(gè)工作日。

（六）市,、區(qū)兩級(jí)評(píng)審,。兩次公示后的改造方案，由各縣（市）區(qū)人民政府對(duì)其可行性進(jìn)行研究,、初審,，并提交市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過后實(shí)施。

（七）工程招標(biāo),。施工單位投標(biāo)人須具備相應(yīng)資質(zhì)條件,。業(yè)主單位應(yīng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，同時(shí)應(yīng)通過公開招標(biāo)方式確定施工,、監(jiān)理等實(shí)施單位,負(fù)責(zé)實(shí)施具體改造工作,。

（八）施工建設(shè)。項(xiàng)目施工單位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和經(jīng)評(píng)審的設(shè)計(jì)方案,，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì),，精心組織施工，加強(qiáng)質(zhì)量,、成本,、進(jìn)度、安全,、文明施工等方面的管理,，確保建設(shè)目標(biāo)任務(wù)圓滿完成。

（九）竣工驗(yàn)收,。

1.工程竣工后,，由業(yè)主單位組織設(shè)計(jì)等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),，依法向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案,。屬地建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政部門要共同參與和監(jiān)督驗(yàn)收工作，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)責(zé)令限期整改,。

2.老舊小區(qū)改造驗(yàn)收達(dá)標(biāo)后,，交付所在地街（鎮(zhèn)）、社區(qū)接管實(shí)施長(zhǎng)效管理,。

（十）后續(xù)管理,。改造后老舊小區(qū)遵循“政府主導(dǎo),、業(yè)主參與、企業(yè)承接”的原則,，通過委托物業(yè)服務(wù)人管理,、業(yè)主自行管理和政府托底管理等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,，提升小區(qū)治理水平,。

六、資金籌措

統(tǒng)籌各方資源,，拓寬籌資渠道,，通過中央、省級(jí)資金補(bǔ)助和政府投入,、企業(yè)支持,、業(yè)主出資、市場(chǎng)融資等多種方式,，積極籌措改造資金,。

（一）中央、省級(jí)補(bǔ)助,。積極爭(zhēng)取中央,、省級(jí)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，包括地方政府債券資金和建設(shè)銀行信貸支持資金,。要嚴(yán)格考評(píng)程序,，做到專款專用,，最大限度發(fā)揮補(bǔ)助資金集聚效應(yīng),。

（二）政府投入

1.四城區(qū)老舊小區(qū)改造中有爭(zhēng)取到上述其中之一資金的，老舊小區(qū)改造政府投入部分經(jīng)費(fèi)由市區(qū)財(cái)政按照1:1比例承擔(dān),。

2.四城區(qū)老舊小區(qū)改造未爭(zhēng)取到上述資金的,，老舊小區(qū)改造經(jīng)費(fèi)由市區(qū)財(cái)政按照3:7比例承擔(dān)。

3.各縣（市）及長(zhǎng)樂,、馬尾區(qū)應(yīng)積極爭(zhēng)取上述資金,，不足部分由各縣（市）及長(zhǎng)樂、馬尾區(qū)財(cái)政自行承擔(dān),。

（三）企業(yè)支持,。支持專營(yíng)管線單位或國(guó)有專營(yíng)企業(yè)對(duì)出戶部分的供水、供電,、供氣,、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的改造提升。結(jié)合老舊小區(qū)改造，同步推進(jìn)燃?xì)?、給水,、電力等管線的“一戶一表”改造。

（四）業(yè)主出資,。按照“誰(shuí)受益,、誰(shuí)出資”原則,，區(qū)分不同改造內(nèi)容,，確定居民出資責(zé)任和分擔(dān)比例，鼓勵(lì)居民通過據(jù)實(shí)分?jǐn)?、自籌集資,、合理使用公共收益、補(bǔ)繳住宅專項(xiàng)維修資金,、申請(qǐng)個(gè)人住房公積金,、投工投勞、出資加裝電梯等方式籌集資金參與老舊小區(qū)改造,。

（五）市場(chǎng)融資,。吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，采取“一事一議”的方式,，允許對(duì)小區(qū)閑置低效空間進(jìn)行利用改擴(kuò)建或盤活新建,，建設(shè)社區(qū)配套公共服務(wù)和商業(yè)設(shè)施（如：社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生防疫,、停車場(chǎng),、養(yǎng)老、托幼,、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）,，要求土地出讓溢價(jià)和參與社會(huì)資本二次開發(fā)的部分利潤(rùn)要用于老舊小區(qū)改造或運(yùn)營(yíng)投入；除收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外,，允許社會(huì)資本方運(yùn)營(yíng)小區(qū)廣告位,、充電樁、快遞柜,、停車位等經(jīng)營(yíng)權(quán),，以彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)支出的不足部分。

七,、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。建立“市級(jí)籌劃、區(qū)級(jí)負(fù)責(zé),、街道組織實(shí)施,、社區(qū)參與落實(shí)”的老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)機(jī)制。成立由分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市直相關(guān)部門參加的老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，下設(shè)辦公室掛靠市房管局,。由各縣（市）區(qū)政府負(fù)總責(zé)，成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu),，統(tǒng)籌謀劃,、整體推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造工作；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)實(shí)施老舊小區(qū)改造,，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理,；社區(qū)全程參與老舊小區(qū)改造與管理具體工作。各縣（市）區(qū)政府可以確定有項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有企業(yè)作為項(xiàng)目業(yè)主單位,，負(fù)責(zé)具體實(shí)施,。

（二）創(chuàng)新實(shí)施模式。各縣（市）區(qū)政府可通過招標(biāo)方式引進(jìn)社會(huì)資本作為老舊小區(qū)改造實(shí)施單位,負(fù)責(zé)具體改造實(shí)施工作,。

（三）完善政策配套,。健全老舊小區(qū)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。結(jié)合工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革,，開辟老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審批“綠色通道”,，簡(jiǎn)化立項(xiàng)、財(cái)政評(píng)審,、招標(biāo)等手續(xù),。同時(shí)在不新增政府隱性債務(wù)的前提下，按照實(shí)現(xiàn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益最大化的原則,，可允許項(xiàng)目按程序調(diào)整規(guī)劃,、改變土地用途、協(xié)議出讓土地,。鼓勵(lì)各縣（市）區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式,，扶持老舊小區(qū)改造物業(yè)管理，同步組建業(yè)委會(huì),、引入物業(yè)服務(wù),，逐步實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)收支平衡。

（四）健全改造機(jī)制,。把握住房城鄉(xiāng)建設(shè)部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)契機(jī),，構(gòu)建涵蓋統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項(xiàng)目生成,、政府居民共擔(dān),、市場(chǎng)化運(yùn)作、金融支持,、群眾共建,、項(xiàng)目管理,、資源整合、長(zhǎng)效管理等九個(gè)方面的機(jī)制體系,，積極探索老舊小區(qū)改造“福州模式”,，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)和做法,，打造全省乃至全國(guó)老舊小區(qū)改造標(biāo)桿小區(qū),。

（五）嚴(yán)格督促考核。壓實(shí)各方責(zé)任,，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造全過程質(zhì)量安全監(jiān)管,。通過開展定期下小區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)觀摩,、每月通報(bào)等活動(dòng),，發(fā)現(xiàn)問題,、解決難題,，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、交流成果,，提升工作實(shí)效,。要加強(qiáng)督導(dǎo)檢查、考核考評(píng),，采取平時(shí)督導(dǎo)和定期考核相結(jié)合的方式,，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)改造工作的跟蹤指導(dǎo)和督促，考核考評(píng)結(jié)果納入年度績(jī)效考核,。

（六）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),。要加大宣傳力度，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的意義,、政策,、程序和成效，引導(dǎo)居民積極參與,、支持和配合改造,，培養(yǎng)居民家園意識(shí)、“受益收費(fèi)”意識(shí),。組織開展群眾滿意度調(diào)查等活動(dòng),，廣泛接受群眾監(jiān)督，努力提升群眾滿意率,。同時(shí),，要及時(shí)組織宣傳典型經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作營(yíng)造良好氛圍,。

（來源：福州市人民政府網(wǎng)）